22/11/19

Alquileres: advierten que indexar por IPC y salarios perjudicaría a inquilinos

Juan José Cruces, rector de la UTDT y experto en temas del mercado inmobiliario, fue consultado sobre el proyecto de ley de alquileres: “Desde la convertibilidad los valores de los alquileres perdieron casi 40% en términos reales contra la inflación”, apuntó. En relación a cómo indexar los contratos, uno de los puntos destacados del proyecto -que ya cuenta con media sanción de la cámara de Diputados-, subrayó que la indexación automática "hubiese sido más beneficioso para los propietarios y más perjudicial para los inquilinos”.

Gervasio Muñoz, representante de los inquilinos.. (Foto Lucía Merle)

Uno de los puntos que se destacan del proyecto de ley de alquileres que ya cuenta con media sanción de la cámara de Diputados es el que determina cómo indexar los contratos. Lo que se estableció es que se utilizará como base un índice que tomará como referencia, en partes iguales, la evolución del índice de precios minorista (IPC) y el índice de salarios (RIPTE).

El ajuste deberá aplicarse una vez al año, prohibiendo una práctica que se hizo muy común en los últimos años: ajustes semestrales establecidos de común acuerdo entre el propietario y el inquilino. Lo que se observa es que si en los últimos años se hubiera aplicado el ajuste que propone el proyecto de ley, los montos de los alquileres habrían resultado mayores. Es decir, este ajuste que propone el proyecto de ley podría terminar beneficiando a los propietarios.

Esto es porque los alquileres, en términos reales, vienen subiendo mucho menos que la inflación y -hasta 2016- menos que los salarios. Este año, sin ir más lejos, la inflación rondará el 55% y el índice RIPTE un 45%.

Si se combinan los dos índices el ajuste de los contratos debería ser del 50% a partir del mes 13. La realidad es que los contratos se estuvieron ajustando -aunque cada seis meses- a una tasa anual que ronda el 30%. En una serie histórica larga, los salarios le venían ganando levemente a la inflación desde la salida de la convertibilidad.

Pero lo cierto es que, además, salarios e inflación superaron por bastante a los alquileres, que se vienen ajustando a una tasa sensiblemente menor.

Lo explica el economista Juan José Cruces, rector de la Universidad Torcuato Di Tella y experto en temas del mercado inmobiliario. “Desde la convertibilidad los valores de los alquileres perdieron casi 40% en términos reales contra la inflación”.

Un trabajo que hizo Cruces hace un tiempo revela que si un alquiler equivalía en el año 2001 al gasto en comida de un mes de una familia tipo, ahora el gasto mensual de un alquiler es equivalente al 60% del gasto en comida de una familia. “La indexación automática es algo que en este contexto hubiese sido más beneficioso para los propietarios y más perjudicial para los inquilinos” subraya Cruces.

Es evidente que los alquileres tienen un techo que les pone la oferta y la demanda. Un factor importante es que si bien los montos vienen subiendo menos que la inflación, lo que cada vez más pesa en la formación del precio de un contrato de alquiler es el monto de las expensas, que tienen un peso cada vez mayor en el gasto global en vivienda. Lo mismo, desde 2016, que el gasto en servicios (energía eléctrica y gas, sobre todo).

El desarrollador inmobiliario Santiago Levrio añade: “La actualización anual igual puede ser un perjuicio para el propietario en momentos de alta inflación desde el punto de vista financiero, pero a la vez no “salva” a los inquilinos desde el punto de vista económico, ya que deberán absorber éste shock en un solo aumento”, cuando se produce el ajuste”.

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