Con la devaluación y la pérdida del poder adquisitivo, 2018 fue un año funesto para el sector inmobiliario. El crédito desapareció, las operaciones cayeron 12% en Buenos Aires y los precios tuvieron una leve baja, la primera desde que en 2012 se impuso el cepo cambiario. Según sostienen en el mercado, para este año las chances de recuperación están atadas a la estabilidad del dólar y a que los propietarios acepten contraofertas hasta un 10% menores.

Los datos de Reporte Inmobiliario marcan que los precios tuvieron un retroceso del 2% en el último trimestre. Mientras tanto —y devaluación mediante— los costos de la construcción en dólares cayeron 30%.

Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en 2018 la cantidad de operaciones se derrumbó 12,2%. Tal como pasó en el resto de la economía, el año pasado fue atípico para el sector: en el primer cuatrimestre las operaciones subieron 37% y en diciembre cayeron 41%. En 2018 una de cada cuatro operaciones en la ciudad se hicieron con hipotecas. Pero en diciembre esos créditos solo representaban el 7%.

“Si bien no es un buen momento para comprar porque los precios están muy altos, tampoco se puede garantizar que bajen”, dice el economista Juan José Cruces.

Tomás Seeber , director de la inmobiliaria RG Montes, sostiene que la rebaja en el cierre de las operaciones solía ser del 3 ó 4% y ahora está más cerca del 10%. “En los barrios buenos el precio bajó entre 5 y 7%”.

Los datos del Colegio de Escribanos indican que en diciembre el monto promedio de las operaciones cayó 26,7% en dólares. Pero eso no equivale a decir que el precio de las propiedades tuvo una baja de la misma magnitud. Según los analistas, “un precio promedio más bajo puede reflejar una participación mayor de unidades de menor superficie”.

En 2018 los valores de las propiedades subieron 7,6% en dólares y la mayor parte del aumento se dio en el primer cuatrimestre. Hay que tener en cuenta que por la disparada del dólar el año pasado fue atípico: arrancó con un fuerte crecimiento de la economía y las operaciones inmobiliarias cuando el crédito estaba en su apogeo y con la devaluación y la llegada de las recesión todos los números fueron cayendo. Entonces, la suba anual del 7,6% enmascara un primer cuatrimestre de alzas con un segundo período de estabilidad y un último tramo de parálisis con bajas de precios en el margen. Según datos del mercado, en diciembre, el 37% de los barrios registraba suba de precios mientras que el 63% restante tenía precios en baja o estables.

En dólares, los precios de las propiedades se duplicaron entre 2009 y 2018 y esa remontada se comió buena parte de la rentabilidad de los alquileres. Hoy la rentabilidad inmobiliaria sigue cayendo y no encuentra piso. En 2018 bajó 40% si se toma el valor del alquiler en dólares. Esto hizo que el tiempo de repago de la inversión sea de 29 años, 60% más que 12 meses atrás. La rentabilidad promedio es de 3,4% anual. El barrio más rentable es Constitución, con un retorno anual del 4,3%, mientras que Puerto Madero es de 2,7%. La contracara es que por la relación entre el precio del departamento y el canon mensual “hoy es más barato alquilar que en los 90”, indica Cruces.

Para Alejandro Juan Bennazar, presidente de la Cámara Argentina Inmobiliaria, “lo que está ocurriendo es que el comprador tradicional está haciendo contraofertas bastante importantes y en algunas casos hay reducciones de 7 a 10%”. Sin embargo insiste en que “los valores de las propiedades no han bajado, se han sostenido. Esto ocurre porque las expectativas son positivas: la perspectiva es que parte de los dólares de la cosecha vayan a inversiones inmobiliarias y que en el año electoral se mantenga la estabilidad del dólar con inflación a la baja. Ya encontramos el piso. En enero empezamos a ver más consultas en las inmobiliarias. Y a partir de abril, que es cuando arranca la temporada inmobiliaria una vez terminado el verano, deberían reactivarse los créditos”.

Según ZonaProp, el costo de la construcción se encuentra en su valor más bajo desde 2012. “La disminución de los costos significa una oportunidad para los desarrolladores inmobiliarios, que se vieron favorecidos por el tipo de cambio para generar nuevos emprendimientos desde el pozo. Los que apuesten a este tipo de inmuebles podrían adquirir unidades con el costo en dólares más bajo desde 2012”. “El costo de la construcción bajó 30% en dólares y esa reducción debería llegar a los precios de mercado”, señala Cruces. “Para que vuelva el crédito hipotecario es necesario que baje muy fuerte el riesgo país y que los argentinos se animen a hacer colocaciones de largo plazo que se actualicen por UVA”.

Cruces establece dos condiciones para que los precios de las viviendas bajen y el mercado se reactive: que “el dólar se mantenga fuertepor dos o tres años” y que la inflación baje. “Le tengo más fe a la primera condición que a la segunda”.

“Los valores se mantienen”, remarca Roberto Arévalo, ex presidente de la Cámara Inmobiliaria. “Hay una brecha entre la oferta y la demanda que no es mayor al 10% respecto del valor de tasación. En algún caso excepcional es un 15%. El año pasado, al haber mucha demanda por los créditos UVA, esa brecha era casi inexistente”. En este punto, Arévalo es escéptico: “Mientras no haya un dígito de inflación, los créditos UVA no van a volver. Pero puede haber reactivación aun sin los créditos”.