En medio del auge de los préstamos hipotecarios y con altos costos de construcción en dólares, el precio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires está cerca de superar el máximo histórico en los últimos 40 años. Y hacia fines del año pasado estuvo en su valor más alto en los últimos 37. Así se desprende de las cifras que maneja la consultora Orlando Ferreres y Asociados, que parte del precio de un departamento de tres ambientes en la zona norte de la Ciudad.

A valores constantes de 2017, sólo en 1980 hubo precios más altos que ahora, con un metro cuadrado que costaba US$2792, mientras que, en diciembre pasado, salía US$2750.

¿Cómo se explica la situación actual? Según el especialista en real estate y director de Orlando Ferreres y Asociados, Marcelo Plana, hay dos elementos destacados: el alto costo de construcción en dólares (la versión de la inflación en el mundo de los ladrillos) y el aumento de la demanda de inmuebles, en parte derivado del mayor otorgamiento de créditos hipotecarios.

En el mercado agregan otros motivos. Por caso, el desconocimiento de alternativas de ahorro e inversión y la dificultad de construir y escriturar en la provincia de Buenos Aires, lo que aumenta la demanda en Capital.

¿Qué pasó entre fines de los '70 y principios de los '80? Tras la devaluación del Rodrigazo, en 1975, se generó una burbuja en la que el precio del metro cuadrado se infló hasta el máximo de US$2792 y luego explotó en 1981 por la desconfianza que generaba el fin de la tablita que había creado José Alfredo Martínez de Hoz. En palabras del presidente del Colegio de Escribanos, Claudio Caputo, la existencia de la tablita dejaba al dólar en una situación casi ficticia. Para descomprimir la presión sobre el dólar y la fuga de capitales, primero se devaluó un 10%, pero esto aceleró la salida de divisas. El siguiente ministro de Economía, Lorenzo Sigaut, devaluó cuatro veces más y el precio del dólar se triplicó haciendo que el metro cuadrado se desplomara hasta un tercio de su valor, es decir, US$816 en 1982.

El especialista en real estate Santiago Magnin tiene una serie histórica similar. Para él, desde 1977, el precio promedio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires estuvo más alto que ahora sólo en 1980 y 1981.

En líneas generales, cuando la variación del billete verde supera a la inflación, el precio del metro cuadrado baja. En sentido inverso, si el tipo de cambio crece, pero más despacio que los precios minoristas, el metro cuadrado sube.

Las razones

El presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), Gustavo Weiss, opinó que por el auge de los créditos hipotecarios en UVAs (se ajustan por inflación) hay una "mini burbuja" en torno a la vivienda de clase media de hasta US$250.000, que se apreció en el último tiempo entre un 10% y un 15%, mientras que el resto de las propiedades no aumentan significativamente. Ayuda en este sentido que, si bien se están construyendo edificios, no ocurre en la proporción de la gran demanda de préstamos.

Agregó que también incide en el precio del metro cuadrado el valor de reposición, algo que está empujado por los altos costos de la construcción medidos en dólares.

No todos en el sector llegan a las mismas conclusiones. Caputo sostuvo que el crédito hipotecario ha influido más en el ensanche de la base de demandantes que en el valor del metro cuadrado. "El crédito viabilizó la venta del usado y, el que vende, piensa en reponerlo con otro usado. Esto hace que todo el mercado empuje para arriba", explicó.

Para el presidente del Colegio de Escribanos, más que el crédito, las razones de los precios actuales se deben al costo de construcción y a la falta de una reforma en la provincia de Buenos Aires. "Lo que vas a comprar para hacer un edificio está impactado por la inflación y el sector público también demanda materiales. Competís por el acero, la mampostería y la mano de obra. Con un dólar a $20 y una inflación del 20%, inexorablemente se va a encarecer el valor de reposición", resumió.

"Otro tema que influye es la falta de una reforma administrativa en provincia de Buenos Aires. Ahí el recurso que sobra es tierra. Hay 300.000 lotes que no se pueden escriturar por trabas burocráticas. Si se pudieran transformar esas tierras en áreas de vivienda se podría agregar mucho producto a la oferta para bajar costos. Aumenta el costo de construcción, pero baja la demanda en Capital", sostuvo.

Por último, el director del Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), Juan José Cruces, dijo que el aumento del precio del metro cuadrado obedece a que "las propiedades están sobrevaluadas, aquí y en el resto del mundo", porque "es más fácil canalizar dinero negro a los inmuebles que hacia el sistema financiero". En el caso argentino, además, se suma el hecho de que los inmuebles fueron elegidos como alternativa de ahorro.

"Los altos precios en dólares son un problema porque están fijados pensando en inversores, pero divorciados de la capacidad de pago de quienes quieren usarlos para vivir. En 2017, hubo un gran envión al sector usando los créditos hipotecarios promovidos mayormente por la banca pública. Las tasas ahora han subido y entonces se hace más difícil para los compradores convalidar los precios", detalló.

La perspectiva a futuro

¿Qué conviene hacer? ¿Comprar o vender? Para Cruces y Magnin es un gran momento para desprenderse de un bien. ¿El valor del metro cuadrado se estancará o seguirá creciendo? De acuerdo con Plana, "puede seguir creciendo un poco si se mantiene la demanda créditos hipotecarios", mientras que Caputo vislumbra un amesetamiento a menos que se dé la reforma administrativa en la provincia y salga la Ley de Mercado de Capitales.

"Si se sanciona la norma, los bancos pueden descargar la deuda en fondos de pensión e inversión y así seguir prestando. De otra forma, con un crecimiento inflacionario, la burbuja en algún punto se pincha: cuando no hay dinero", vaticinó el presidente del Colegio de Escribanos y dijo que ya se ve un "inicio de saturación" en los desarrolladores: "Si tengo una licitación bajo la modalidad de Participación Público Privada (PPP) en la que quitan el pago de impuesto a las Ganancias y el IVA, ¿para qué voy a ir a luchar a las obras? Hago PPP y listo. Esto está pasando", concluyó.