Entregar lotes y no casas ayuda a combatir mejor el deficit de vivienda

Lotes. Expertos involucrados en el plan en estudio por el Gobierno nacional insisten en que es importante comprar tierras que sirvan; es decir, focalizarse en las parcelas linderas a los cascos urbanos ya existentes.

Se le llama "el sueño de la casa propia". Para la clase media, es poner fin al hartazgo de pagar un alquiler o compartir un techo con los padres; para los sectores populares, algo vital: dejar de vivir entre chapas o, en casos más extremos, a la intemperie. Pero hay expertos que le dan nuevo nombre al sueño: debería ser el del "lote propio".

Según las cifras oficiales, desde 2003 el Estado ha entregado más de 600 mil viviendas y tiene muchos otros planes en ejecución. Sin embargo, según la última Encuesta de la Deuda Social de la Universidad Católica Argentina, el déficit habitacional golpea por lo menos a tres millones de hogares argentinos.

Y eso, pese a los cientos de millones de pesos que el Gobierno dedica a su política de vivienda, bajo su lógica implacable de capitalismo de amigos: sólo la Fundación Sueños Compartidos de las Madres de Plaza de Mayo tenía previsto recibir más de 1.200 millones de pesos para construir 4 mil casas, a un costo individual de más de 300 mil pesos.

Otro "efecto colateral" de la actual política habitacional es la guerra entre pobres que desatan los barrios construidos, como revelaron los episodios del Parque Iberoamericano, en diciembre del año pasado; o de Jujuy, en los últimos meses.

Según la página web de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, desde 2003 se entregaron 622.267 viviendas, están en ejecución 221.170 y por iniciarse 41.239 soluciones habitacionales. Sin embargo, para Ernesto Schargrodsky, rector de la Universidad Torcuato Di Tella y economista especializado en pobreza urbana, entregar lotes, y no casas, puede ser la solución para el déficit habitacional y para superar la pobreza estructural, a través de acciones vinculadas con la posterior construcción.

"El otorgamiento de títulos de propiedad de la tierra puede ser una herramienta importante para la reducción de la pobreza en el largo plazo", dice a PERFIL Schargrodsky, basándose en los datos del estudio de campo que realizó en los asentamientos de San Francisco Solano, en el conurbano bonaerense.

El economista propone que el Estado ofrezca a las familias más humildes un lote social y que sean ellas mismas la que se construyan su vivienda. "Por ejemplo, el Estado compra tierra suburbana, la urbaniza, construye calles y veredas, provee de servicios básicos como electricidad, gas, agua y cloacas, y conecta el barrio con la red de transporte. Y la gente se construye su casa en el lote sobre el que tiene un título de propiedad y lo va pagando en cuotas.

Esto es mucho menos oneroso que la construcción de viviendas", señala a PERFIL, y recuerda que, además, "la realización de hogares por parte del Estado acarrea otros inconvenientes. Uno de ellos es la posibilidad de que ocurran hechos de corrupción, como en el caso de Sueños Compartidos, y otro es cómo asignar las casas: hemos visto que se termina un edificio que está destinado a unas familias y lo ocupan otras. Son episodios dramáticos, donde dos familias se pelean por algo que no tienen".
Los beneficios. En base a su investigación en Solano, Schargrodsky afirma que las familias que pudieron titular la tierra son menos numerosas, tienen más educación y mejor salud. "Además, invirtieron en la calidad de sus casas, hay más calefacción y menos hacinamiento". ¿Qué pasa en el caso de que ni siquiera se cuente con algunos ahorros para iniciar la construcción? El economista sugiere que el Estado podría dar créditos accesibles para construir la vivienda, y cita como ejemplo el caso de Perú, donde "hay un banco estatal, que se llama Banco de Materiales, que brinda asistencia a las familias de bajos recursos. Sin embargo, la base es tener un lote por el cual la gente tiene certeza, a través de un título de propiedad, de que su inversión va a ser beneficiosa para ellos y sus hijos".

El arquitecto Jaime Sorín, ex decano de la Facultad de Arquitectura de la UBA, coincide en que "es totalmente factible que el Estado haga este tipo de inversiones porque uno de los principales ingredientes de la problemática de la vivienda es la falta de lotes.

Además, no hay tierra urbana disponible en manos del Estado y entonces debe comprarla". Sin embargo, advierte que debe ser "un sistema solidario para que lo que abonen las familias se vuelva a invertir en la adquisición de nuevos terrenos". La titularidad de la tierra "es importante para generar inclusión social porque las familias ya no viven más con la incertidumbre de que en cualquier momento deben abandonar su casa", apunta.

Por su parte, el arquitecto Daniel Carmuega, quien durante años dirigió la revista Vivienda, conicide con Schargrodsky al expresar que "es fundamental que la familia posea el título de propiedad de su lote y que éste cuente con los servicios básicos. Luego, de a poquito, la gente se va haciendo su casa. Eso se llama construcción evolutiva".

A su juicio, para construir estas viviendas en forma más económica se deberían implementar "técnicas utilizadas por la industria automotriz que trabaja con componentes pre-armados. Por ejemplo, la instalación de paneles sanitarios puede ser una solución y de esta manera una casa pequeña se puede construir en una semana".

Carmuega presentó "un proyecto similar y totalmente factible en Pakistán. Aquí también puede ponerse en marcha: tenemos la materia prima, tenemos la tierra y tenemos mucho talento", dice.

Producir suelo urbano. Para el caso de las familias de clase trabajadora con ingresos, un grupo de profesionales ideó un plan nacional de producción de suelo urbano que ya está siendo estudiado por el Gobierno nacional. Así lo llama uno de sus promotores, Ricardo Inti Alpert, coordinador de Tecnopolítica, think tank del que se nutren el Movimiento Evita y otras organizaciones kirchneristas.

El proyecto pretende satisfacer a "las familias con ingresos en blanco desde 2.500 pesos mensuales, que comprarían un lote de entre 250 m2 y 300 m2 con servicios básicos, por un costo de un poco más de 3 mil dólares. La forma de pago estaría escalonada en un anticipo de mil dólares y los 2 mil restantes serían financiados a través del Banco Hipotecario en un plazo de cinco años", explica Alpert a PERFIL.

Mediante este sistema, el Estado actuaría como facilitador para la compra del terreno.

"Por ejemplo, en un municipio donde hubiera 300 familias interesadas en adquirir un lote, se formaría un fideicomiso y comprarían una parcela de diez hectáreas, que en las zonas rurales linderas a los cascos urbanos no superan los 30 mil dólares por hectárea", dice Alpert, para quien el plan "podría ser implementado en todo el país, menos en la Ciudad de Buenos Aires y en el primer cordón del Conurbano".

"Para producir suelo de calidad, hay que dotar de servicios básicos y sobre todo garantizar el título de propiedad de las parcelas y un código de planificación estricto, que garantice barrios de calidad", dice. "Por eso, aunque cuesten un poquito más, hay que comprar las parcelas linderas a los cascos urbanos ya existentes. Lo que hay de un lado de la última calle de cada pueblo simplemente hay que extenderlo al otro lado", agrega.

Una ley. En tanto, este año, el gobernador de la provincia de Buenos Aires, Daniel Scioli, presentó un proyecto de ley –que todavía no fue tratado– denominado Ley de Promoción del Hábitat Popular que, en caso de sancionarse, obligaría a los barrios cerrados, los countries, los cementerios privados y los emprendimientos de grandes superficies comerciales (superiores a 5 mil metros cuadrados) a ceder el diez por ciento de sus terrenos, o el equivalente de esa superficie en pesos, en favor de los municipios, que deberán destinarlos a su vez a la construcción de viviendas sociales.

La norma, asimismo, prevé que este porcentaje pueda también efectivizarse en una localización diferente a la del emprendimiento, mientras que sea accesible desde la vía pública y acordado con el municipio y, en otro punto del proyecto, se habla de la facilitación al acceso de créditos para terminar o mejorar las condiciones de la vivienda y el castigo impositivo a aquellos que especulen con terrenos que retiran del mercado para incrementar su valor.

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Comprar, una odisea para la clase media
Así como los sectores populares tienen dificultades para el acceso a la vivienda social, la clase media tiene hoy muy poca posibilidad de comprar una casa. "Los bancos no prestan dinero por la inflación. Uno de los costos del alza de precios es que impide la oferta de créditos a largo plazo con tasas accesibles", señala Schargrodsky. Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, afirmó a PERFIL que "sólo el 6% de las operaciones inmobiliarias se realiza mediante préstamos hipotecarios. Nuestro mercado financiero es muy cortoplacista y los bancos no pueden dar préstamos a largo plazo". En 2009, el Gobierno lanzó una línea de préstamos hipotecarios con fondos de la Anses destinados a los sectores medios llamada El Crédito para tu Casa. Con ese plan, se aspiraba a otorgar al menos 40 mil créditos del Banco Hipotecario. Según Juan Manuel Cancelli, gerente de Relaciones Institucionales de ese banco, "se originaron más de 7 mil hipotecas por $ 1.150 millones, en gran parte destinadas a construcción". Hoy, esa institución tiene una línea de crédito con una tasa de 14,50% (TNA) fija en pesos, y un plazo de diez años, destinada a empleados de empresas que cobren haberes con el banco. En tanto, las líneas tradicionales prevén una tasa de 17,25% a diez años y de 19% a veinte años, fijas y en pesos.

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Un sistema solidario para que lo abonen las familias y se vuelva a invertir en la adquisición de nuevos terrenos.
Jaime Sorin, ex decano arquitectura uba
Palabra DE ExPErtoS
Es fundamental que la familia tenga el título de propiedad de su lote y los servicios. De a poco se hace la casa. Eso es construcción evolutiva.
daniel carmuega, arquitecto
El otorgamiento de títulos de propiedad de la tierra puede ser una herramienta importante para la reducción de la pobreza en el largo plazo.
erneSto SchargrodSky, decano utdt