24/10/16
El costo de la construcción alcanza un récord en dólares y encarece las propiedades
Según un informe del CIPUV, en 2016 el precio de las viviendas en la Ciudad siguió en máximos históricos.
Con la salida del "cepo" cambiario y la devaluación de diciembre, el 2016 arrancó con una impronta muy diferente a los años anteriores. Aun así, con el transcurrir de los meses y una inflación próxima al 40% anual, el precio de la divisa norteamericana, con el que se valúan los activos inmobiliarios, se atrasó en comparación con otros precios de la economía.
Un análisis de la consultora Reporte Inmobiliario estableció en USD 876 por metro cuadrado el costo de construcción de una vivienda en propiedad horizontal, un máximo histórico que además apuntala los precios de venta, también en valores récord.
Las propiedades fueron un histórico refugio de valor ante las vicisitudes de la economía doméstica. Así los precios soportaron la incertidumbre de cuatro años de "cepo" y el virtual desdoblamiento del tipo de cambio en oficial y "blue". Una vez despejada esta incógnita con la devaluación del peso, se observan varios factores que sostienen los valores de mercado:
1) El dólar atrasado. Así como los precios en moneda dura ceden cuando el dólar se dispara, la estabilidad cambiaria le pone un piso difícil de quebrar, aun en un año recesivo.
2) Recuperación de la demanda. Los mejores datos de escrituraciones evidencian un comportamiento más activo que permite la realización de las operaciones y modera las contraofertas agresivas. Por el "cepo" hubo una demanda postergada que va a persistir en la medida en que el Gobierno tenga éxito en el impulso del crédito hipotecario.
3) Alta inflación. El salto de precios de bienes y servicios también afectó este año al rubro de la construcción.
El último Índice del Costo de la Construcción que difundió el INDEC, correspondiente a septiembre, reflejó un incremento acumulado de 23,6% en los primeros nueve meses del año, en un promedio ponderado entre Materiales (+21,7%), Mano de obra (+22,6%) y Gastos generales (+38,8%). En el período el dólar subió un 16 por ciento.
El incremento de los costos en pesos a un ritmo mayor que el del tipo de cambio empujó a los costos en dólares a un récord histórico. Según Reporte Inmobiliario, el costo del metro cuadrado a construir en un edificio de propiedad horizontal alcanzó en septiembre de este año los USD 876, por encima del anterior récord de USD 864 de 2011.
En comparación con diciembre de 2015, el aumento del costo del metro cuadrado subió 11%, desde los USD 789 de finales del año pasado.
"En la década del 90 el valor más alto se había dado en el año 1995 con un pico de USD 648 por cada metro cuadrado de construcción para edificios según el 'Modelo 1' de Revista Vivienda, para luego caer en la crisis del 2001-2002 hasta los USD 294 por cada metro cuadrado. Este Modelo toma la tipología base de un edificio de 15 pisos, con 26 cocheras", indicó el estudio.
Este costo de reposición ejerce un empuje alcista sobre los precios de las propiedades, tanto nuevas como usadas.
Germán Gómez Picasso, directivo de Reporte Inmobiliario, explicó a Infobae que "el aumento de los costos medidos en pesos se viene viendo desde hace años. Y en los últimos meses, con una estabilidad del dólar, en términos de la divisa también están aumentando, aun cuando en pesos últimamente hay cierto amesetamiento y no están aumentando al mismo ritmo que antes".
A la vez, la escasez de lotes disponibles en las principales urbes también encarece el valor de la tierra, con fuerte incidencia en el precio final de venta.
Un informe del Centro de Investigación de Política Urbana y de Vivienda de la Universidad Torcuato Di Tella detalló que el incremento en el valor promedio del metro cuadrado de terreno en Capital Federal y Gran Buenos Aires superó 152% desde 2004. En su Atlas de Precios de Suelo, la UTDT reveló que por "condiciones de accesibilidad al área central y mayores densidades permitidas, los valores del suelo más elevados se registraron en la Capital Federal" al pasar el precio del metro cuadrado de 105 a 265 dólares desde 2004, mientras que en el primer cordón del conurbano bonaerense el precio del metro cuadrado promedió 243 dólares.
ELEVADOS PRECIOS DE VENTA
"Con respecto a los valores de venta, en simultáneo con el aumento de los costos de construcción, estamos viendo incrementos en dólares en el último año tanto en unidades nuevas como usadas. Cuando en 2013 y 2014 habían caído los precios en dólares, en 2015 y 2016 estamos viendo incrementos", apuntó el arquitecto Gómez Picasso.
"Los precios a partir de 2012 se habían retraído por el 'cepo', luego se empezaron a recuperar y ahora están por encima de esos niveles. El valor promedio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires en el mercado del usado es de USD 1.946 en agosto de 2016, cuando el pico anterior había sido en agosto de 2012, con USD 1.851: lo sobrepasó casi en 100 dólares", aseveró.
En ese aspecto, Gómez Picasso explicó que en 2016 los valores de venta "aumentaron en el usado en el orden de 7% medido en dólares" en el área metropolitana.
En la misma línea, el último informe de la Construcción y el Mercado Inmobiliario realizado por el Instituto de Economía de la Fundación UADE señaló que el promedio simple de precio de oferta del metro cuadrado para el conjunto de barrios porteños relevados (los de mayor demanda) creció en julio un 1,9% interanual (llegó a USD 2.670) para los departamentos nuevos y se incrementó en un 4,4% (USD 2.224) para los usados.
EL MERCADO SE RECUPERA
Después de cuatro años de restricciones cambiarias el mercado inmobiliario empezó a mostrar cifras alentadoras y una ostensible recuperación, aunque todavía está lejos de la dinámica pujante que tuvo hasta 2011.
La cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles en la Capital Federal aumentó en agosto un 43,9% con respecto al mismo mes de 2015. De esta manera continuó el crecimiento de actos, que en el acumulado de ocho meses de 2016 sumó 25.386 escrituras, un 12,95% mayor en comparación con el mismo período del año anterior.
Gómez Picasso reconoció que "se está viendo mayor demanda y ya las escrituras están mostrando una recuperación del sector. Es una buena recuperación, teniendo en cuenta que venimos de los peores años de la historia".
Agregó que "hay mucho optimismo respecto del resurgimiento del crédito hipotecario. Si la tendencia sigue el próximo año con la fuerza de estos dos meses, a partir del lanzamiento de la operatoria UVI y el tema del Procrear, va a haber una fuerte demanda sobre todo para las unidades por debajo de los USD 200.000, que va a poner presión a los precios".
Por otra parte, para 2017 se observa un potencial importante para nuevas edificaciones. Aunque la inflación actual despeja cualquier tentativa de baja en los precios, el incremento de la oferta de viviendas puede ser en el futuro un factor que habilite aumentos moderados.
La Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad informó un importante crecimiento de los permisos de obra en el ámbito porteño en 2016. Aunque todavía no llegaron al nivel de 2011 (antes de las restricciones al dólar), en el primer trimestre de 2016 las declaraciones juradas informaron una superficie 182% mayor que en el mismo lapso de 2015, mientras que en el segundo trimestre el incremento fue de 32% respecto del mismo período del año pasado.
Gómez Picasso consideró que "la oferta va más lenta. En el aumento del número de permisos de obra hay que tener en cuenta que se trata de obras que recién van a estar en el mercado de acá a dos o tres años".
En cuanto a los metros cuadrados declarados para construcciones nuevas por comuna, el informe del Gobierno porteño detectó importantes alzas interanuales en el primer semestre en la Comuna 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya, +581%), Caballito (+587%), Recoleta (+535%) y Palermo (+252%).