Escuela de Gobierno
En los medios
21/10/17
Los bancos y la política de vivienda, a debate
¿Dónde, cómo y con qué fin están prestando las entidades financieras? ¿Qué hacer cuando empiece a escasear la oferta de casas y departamentos ante una mayor demanda del público?
¿Y el modelo uruguayo?
Mientras asistimos a un boom de créditos hipotecarios indexados a la UVA y un incipiente aumento de desarrollos inmobiliarios en las principales ciudades del país, comenzamos a percibir tensiones en el mercado por la escasez de oferta de viviendas asequibles típicamente buscadas por la clase media, esto es departamentos de 3 a 4 ambientes y a precios razonables dados los requisitos para acceder a los créditos (relación cuota/ingreso).
Por otro lado, los alquileres aumentan más que proporcionalmente que la inflación y representan un peso adicional en el presupuesto de los hogares. Frente a estos problemas, ¿es suficiente el actual programa de política de vivienda sustentada en los créditos UVA y Procrear? ¿Existen soluciones alternativas? El modelo uruguayo puede acompañar las políticas actuales.
En Argentina, según el Censo 2010 e informes del Observatorio de la Deuda Social de la UCA, 1 de 4 hogares de la Argentina sufre algún tipo de déficit habitacional. En Argentina hay aproximadamente 12 millones de hogares.
Aun con el sistema UVA, comprar una vivienda en los principales aglomerados urbanos del país requiere un número creciente de salarios, entre 70 a 100 salarios, considerando un salario medio formal de 17 mil pesos, para unidades de 2 ambientes no premium.
La nueva versión de Procrear está basada en el otorgamiento de subsidios no reembolsables a la demanda calificada, a diferencia de lo que hacía el gobierno anterior, que edificaba complejos urbanísticos y luego subsidiaba la tasa de los créditos hipotecarios. El actual modelo está empezando a presionar sobre la oferta, que es muy limitada dado que no hay emprendedores inmobiliarios que lleven adelante proyectos para ese segmento poblacional.
Frente a estos cuellos de botella, precios no siempre accesibles para el tomador de crédito y la escasez de viviendas no premium para clase media en el contexto actual, es dable examinar el modelo uruguayo. En particular, la Ley N° 18.795 de Uruguay promueve la inversión privada en viviendas de interés social a partir del otorgamiento de exoneraciones tributarias. Esta ley se enmarca en un programa más amplio cuyo objetivo es facilitar el accesoa viviendas a sectores de ingresos medios y medios bajos, a través de la compra o el alquiler.
Este programa incluye además un Fondo de Garantía para Desarrollos Inmobiliarios (Fogadi) para proveer garantías para alquileres sociales. Este sistema ha promovido exitosamente la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de un mínimo de dos hasta cien viviendas por padrón que tienen como destino tanto la venta como el alquiler.
Ahora bien, ¿es este sistema de crédito y desarrollo inmobiliario exportable y viable en Argentina? Cabe recordar en primer lugar que desde hace décadas no se registran emprendimientos inmobiliarios privados orientados a este segmento de vivienda al que apunta el modelo uruguayo, de manera que la exoneración de impuestos no tendría ningún costo fiscal dado que se trata de impuestos que no se pagan porque son proyectos que simplemente no se hacen. Segundo, entre las razones por las cuales n ingún emprendedor inmobiliario atiende a este segmento no sólo está la falta de capacidad de compra de esa población, sino también las dificultades que los propietarios encuentran a la hora de alquilar las viviendas a familias que no pueden encontrar un garante.
Por ello el rol del Estado en ese sentido es esencial, generando las condiciones para que más argentinos accedan a una vivienda digna en compra o alquiler y para que a su vez, más argentinos de clase media (pequeños ahorristas) estén incentivados a invertir en “ladrillos” que les generen una renta segura, que tenga además un valor social.
Como resultado de una ley similar a la uruguaya, se esperaría:
* Promover el acceso a la vivienda social mediante hipotecas ajustadas por la UVA y un swap de tasas para reducir riesgos de repago.
* Reducir los precios de los alquileres que son relativamente altos en relación con el ingreso de las familias.
* Proveer un fondo de garantías estatales para los alquileres.
* Impulsar la construcción privada (y la inversión) en un segmento en el cual está virtualmente ausente y el empleo directo e indirecto generado en ella.
Conicet-UBA y UTDT.
Mientras asistimos a un boom de créditos hipotecarios indexados a la UVA y un incipiente aumento de desarrollos inmobiliarios en las principales ciudades del país, comenzamos a percibir tensiones en el mercado por la escasez de oferta de viviendas asequibles típicamente buscadas por la clase media, esto es departamentos de 3 a 4 ambientes y a precios razonables dados los requisitos para acceder a los créditos (relación cuota/ingreso).
Por otro lado, los alquileres aumentan más que proporcionalmente que la inflación y representan un peso adicional en el presupuesto de los hogares. Frente a estos problemas, ¿es suficiente el actual programa de política de vivienda sustentada en los créditos UVA y Procrear? ¿Existen soluciones alternativas? El modelo uruguayo puede acompañar las políticas actuales.
En Argentina, según el Censo 2010 e informes del Observatorio de la Deuda Social de la UCA, 1 de 4 hogares de la Argentina sufre algún tipo de déficit habitacional. En Argentina hay aproximadamente 12 millones de hogares.
Aun con el sistema UVA, comprar una vivienda en los principales aglomerados urbanos del país requiere un número creciente de salarios, entre 70 a 100 salarios, considerando un salario medio formal de 17 mil pesos, para unidades de 2 ambientes no premium.
La nueva versión de Procrear está basada en el otorgamiento de subsidios no reembolsables a la demanda calificada, a diferencia de lo que hacía el gobierno anterior, que edificaba complejos urbanísticos y luego subsidiaba la tasa de los créditos hipotecarios. El actual modelo está empezando a presionar sobre la oferta, que es muy limitada dado que no hay emprendedores inmobiliarios que lleven adelante proyectos para ese segmento poblacional.
Frente a estos cuellos de botella, precios no siempre accesibles para el tomador de crédito y la escasez de viviendas no premium para clase media en el contexto actual, es dable examinar el modelo uruguayo. En particular, la Ley N° 18.795 de Uruguay promueve la inversión privada en viviendas de interés social a partir del otorgamiento de exoneraciones tributarias. Esta ley se enmarca en un programa más amplio cuyo objetivo es facilitar el accesoa viviendas a sectores de ingresos medios y medios bajos, a través de la compra o el alquiler.
Este programa incluye además un Fondo de Garantía para Desarrollos Inmobiliarios (Fogadi) para proveer garantías para alquileres sociales. Este sistema ha promovido exitosamente la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de un mínimo de dos hasta cien viviendas por padrón que tienen como destino tanto la venta como el alquiler.
Ahora bien, ¿es este sistema de crédito y desarrollo inmobiliario exportable y viable en Argentina? Cabe recordar en primer lugar que desde hace décadas no se registran emprendimientos inmobiliarios privados orientados a este segmento de vivienda al que apunta el modelo uruguayo, de manera que la exoneración de impuestos no tendría ningún costo fiscal dado que se trata de impuestos que no se pagan porque son proyectos que simplemente no se hacen. Segundo, entre las razones por las cuales n ingún emprendedor inmobiliario atiende a este segmento no sólo está la falta de capacidad de compra de esa población, sino también las dificultades que los propietarios encuentran a la hora de alquilar las viviendas a familias que no pueden encontrar un garante.
Por ello el rol del Estado en ese sentido es esencial, generando las condiciones para que más argentinos accedan a una vivienda digna en compra o alquiler y para que a su vez, más argentinos de clase media (pequeños ahorristas) estén incentivados a invertir en “ladrillos” que les generen una renta segura, que tenga además un valor social.
Como resultado de una ley similar a la uruguaya, se esperaría:
* Promover el acceso a la vivienda social mediante hipotecas ajustadas por la UVA y un swap de tasas para reducir riesgos de repago.
* Reducir los precios de los alquileres que son relativamente altos en relación con el ingreso de las familias.
* Proveer un fondo de garantías estatales para los alquileres.
* Impulsar la construcción privada (y la inversión) en un segmento en el cual está virtualmente ausente y el empleo directo e indirecto generado en ella.
Conicet-UBA y UTDT.