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Áreas Globales
29/12/14

Serios interrogantes ante la actual coyuntura

Convocados por Cushman & Wakefield, Juan José Cruces (profesor de UTDT), Daniel Oks (Desarrollador Inmobiliario) y Gastón Rossi (director de LCG) aportaron su visión y los desafíos que genera la actual situación del país.

Ante un año que se caracterizó por un bajo nivel de actividad, surgen algunos interrogantes con respecto a la evolución del sector para los próximos años. En ese sentido, los economistas coincidieron en que la construcción se ha mostrado muy sensible a los vaivenes de la economía, de ahí que se hable de su “volatilidad cíclica”. Hasta 2008, cuando la actividad creció por encima del PBI, los precios del Real Estate (RE) estuvieron estables o con tendencia a la baja. Dicha situación se revirtió con posterioridad. A partir de 2011, en un contexto crecientemente dominado por las restricciones cambiarias y la devaluación del peso con respecto al dólar blue, la actividad exhibió una fuerte caída y los precios en moneda constante subieron.

EL NIVEL DE PRECIOS

Dado que el stock sin vender aumentó significativamente, la explicación más plausible es la expectativa de una futura suba de precios en dólares del mercado del Real Estate en 2016 (debido a su vez a la expectativa de un abaratamiento relativo del dólar blue). También puede contribuir a ese comportamiento, la expectativa de un nuevo ciclo expansivo de actividad y la persistencia (al menos hasta 2015) del ladrillo como refugio ante la ausencia de instrumentos de ahorro alternativos, el llamado efecto “refugio”.

Partiendo de los niveles actuales, se puede esperar para lo que resta de 2014 y 2015 alguna baja de precios que acompañe una mayor retracción de la economía y del empleo, así como la reducción del ingreso disponible resultante de nuevos ajustes tarifarios. También contribuirán a la baja: el menor costo de la tierra, la sobreoferta de unidades y la competencia de propiedades construidas con costos más bajos (debido a la disparada del dólar blue).

PERSPECTIVAS PARA 2016

Hacia 2016-17 se aguarda una mejora en la actividad y una recuperación parcial de los precios. Ello es atribuible, a la esperada recuperación de la actividad y el empleo, pero además a la expectativa de la reunificación cambiaria, el aumento de la oferta de dólares impulsado por un probable acuerdo con los holdouts y políticas más amigables con la inversión, un programa fiscal más sólido; y una mejora del acceso al crédito. En particular, la unificación cambiaria y el acceso al crédito internacional, al aumentar la oferta de divisas, posiblemente contribuyan a que el aumento del precio del RE medido en dólares sea mayor al aumento en pesos ajustados por inflación.

Nuevos procesos de migración urbana estimulados por el inicio de un nuevo ciclo expansivo y una mayor absorción de inmuebles contribuirán también a la mejora de precios. Entre los factores que pueden atenuar este impulso favorable a partir de 2016 se encuentran: la disminución del “efecto refugio” debido a la aparición de instrumentos de ahorro e inversión alternativos (activos indexados por ejemplo), la reducción de subsidios y el aumento de la tasa de interés que aumentará la demanda de activos de ahorro sustitutivos del Real Estate.

MEDIDAS MACROECONÓMICAS

En síntesis, los vaivenes del Real Estate seguirán atados al comportamiento de la economía pero también serán influenciados por la evolución de los precios relativos (tipo de cambio, tarifas y tasas de interés) y por el acceso al financiamiento. Para que el crecimiento del sector sea sostenido y trascienda la dinámica del ciclo económico harán falta sumar medidas de carácter macroeconómico (como la prudencia monetaria y la regeneración de un espacio fiscal) con otras acciones de carácter eminentemente estructural tales como: mejoras en la ciencia del gasto público (incluida mayor inversión en infraestructura), mejoras en el acceso al crédito hipotecario, integración a los mercados regionales e internacionales, mejor calidad de la educación y profundización de la estrategia de innovación incluido en el sector de RE (logística, planeamiento urbano, transporte público urbano, gestión de tráfico, regulaciones urbanísticas, etc.).

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